Прекратились путешествия, а вместе с ними и заказы на Airbnb. У 68% Airbnb не было ни одного бронирования до августа, а средний хозяин уже потерял 14 тысяч евро. Сможет ли Airbnb выжить?
У Амстердама сложная история с Airbnb. В городе много лет не хватало доступного жилья, а также просто жилья в целом. Голландская столица крошечная, ограничена водой и борется с нарушением строительных норм. Это приводит к росту арендных ставок на частном рынке, который в среднем достигает двух третей ежемесячного дохода жителей Амстердама. Появление Airbnb подняло списки аренды на местном рынке, но также обеспечило спасение для многих амстердамцев, которые изо всех сил пытались выполнить свои арендные обязательства. Спустя двенадцать лет Airbnb, несомненно, превратился в неотъемлемую часть жизни Амстердама: миллионы туристов кишат по улицам каналов и ищут подлинные местные впечатления, которые может предоставить только Airbnb.
С прекращением краткосрочных поездок из-за нынешней пандемии опыт размещения Airbnb и, следовательно, Амстердам полностью изменился. Я проанализирую наборы данных из списков Airbnb в Амстердаме, оценю относительное изменение количества бронирований и доходов, оценю стоимость аренды / ипотеки для хозяев Airbnb, сдающих в аренду свои вторые дома, и отвечу на вопрос, сможет ли Airbnb выжить в Амстердаме.
Данные
Проект Inside Airbnb в течение многих лет собирает данные листингов с платформы, очищает и структурирует наборы данных и делает их общедоступными. В этом проекте я анализирую наборы данных, которые были собраны в следующие даты:
- 4 февраля 2019 г. по сравнению с 14 февраля 2020 г.
- 7 марта 2019 г. по сравнению с 13 марта 2020 г.
- 8 апреля 2019 г. по сравнению с 16 апреля 2020 г.
- 6 мая 2019 г. и 8 мая 2020 г.
Поскольку туризм в Амстердам колеблется в зависимости от месяцев и сезонов, я буду сравнивать годовые изменения для каждого месяца с февраля по май 2020 года с 2019 годом.
Столбцы цен за ночь, неделю и месяц не являются числовыми, поэтому нам нужно очистить их от строковых символов и преобразовать их в столбцы числового типа:
Насколько упало количество бронирований?
По данным Inside Airbnb, по состоянию на 8 мая 2020 года в Амстердаме было 19 278 объявлений. Однако в феврале того же года было 19 700 объявлений, что означает, что с февраля по май этого дня было удалено 422 объявления. вероятно из-за ограничений covid-19. Однако, если бы мы смотрели только на эту статистику, мы бы недооценили проблему примерно на 10 тысяч хостов.
Многие хосты решили сделать свои объявления недоступными в обозримом будущем вместо того, чтобы полностью удалять их, что имеет смысл, поскольку их объявления полны хороших отзывов, которые повышают доверие к их хостингу и, следовательно, к бронированиям. Вот как мы можем запросить эти данные:
Мы получаем, что 14 129 объявлений полностью недоступны в течение следующих 30 дней, а 13 037 будут недоступны в течение следующих 90 дней. Это означает, что 68% Airbnbs имеют процент бронирования 0% как минимум на следующие три месяца.
Наборы данных Inside Airbnb содержат идентификатор хоста для каждого хоста на платформе. Чтобы сравнение было максимально точным, я очищу наборы данных, чтобы учесть только те хосты, которые были на платформе к февралю 2019 года и с тех пор остались на платформе. Позже мы можем использовать эту выборку для экстраполяции оценок на всех хостов Airbnb в Амстердаме.
Мы будем рассчитывать процентное изменение бронирований для каждого хозяина (или, другими словами, относительное изменение количества вакансий). Это означает, что мы будем сравнивать уровень вакантности каждого хоста в 2019 году с их уровнем вакантности в 2020 году. Это отличная особенность данных, потому что нам не нужно делать никаких обобщений и мы действительно можем принять во внимание опыт каждого отдельного хозяина, сравнивая уровень бронирования, который они должны были иметь в этом году, с фактическим уровнем бронирования.
Сначала нам нужно стандартизировать любые дни с нулевой доступностью в 2019 году до единицы, поскольку мы будем рассчитывать процентное изменение, то есть деление на числа 2019 года. Нам также необходимо преобразовать дни нулевой доступности в 2020 году на даты 100% вакансий (как мы обсуждали ранее), поскольку хозяева намеренно делают свои Airbnb недоступными из-за ограничений на поездки и хостинг. Это код:
График ниже дает нам хорошее представление о том, сколько бронирований хозяева теряют только из-за пандемии:
Синяя полоса показывает, что количество свободных дней в следующие 30 дней (с 8 мая по 8 июня) увеличилось в среднем более чем на 2000% по сравнению с показателями 2019 года. В течение следующих 90 дней (с 8 мая по 8 августа) количество свободных дней увеличилось в среднем почти на 6000%. Обычно Амстердамские Airbnbs остаются доступными недолго, особенно в сезон тюльпанов в марте - В июне, когда миллионы туристов приезжают в Нидерланды, чтобы увидеть наши всемирно известные тюльпаны, эти цифры еще больше сбивают с толку.
Сколько денег хосты теряют в доходах?
На этот вопрос можно ответить двумя способами:
- Расчет разницы в бронировании в 2020 и 2019 гг.
- С учетом прогнозов роста бронирований Airbnb с 2019 по 2020 годы.
Airbnb в значительной степени полагается на то, что путешественники могут доверять хозяевам, что может быть решающим фактором, когда туристы решают, остановиться в отеле или на Airbnb. Следовательно, если хост находится на платформе более года, мы можем с уверенностью предположить, что их заказы, вероятно, будут увеличиваться из года в год по мере роста их отзывов и рейтингов.
Кроме того, если бы мы не учитывали рост, мы, вероятно, недооценили бы финансовые трудности, которые испытывают хозяева Airbnb, поскольку они, вероятно, также предполагали определенные темпы роста, принимая решение о капитальных затратах на свои Airbnb - например, на ремонт, новые мебель, наем персонала - и личные расходы они запланировали на этот год.
Согласно этим двум статьям, рост Airbnb в среднем составляет от 25% до 30% в годовом исчислении: Skift и Reuters. Здесь я скорректирую относительное количество вакансий на 25% (это означает, что в этом году у хозяев должно было быть на 25% больше бронирований, чем в прошлом году).
Это код, скорректированный с учетом роста потенциальных доходов, которые хосты получили бы в 2020 году, если бы пандемия не произошла:
Мы умножаем средний результат на количество хостов в нашем наборе данных, которые были в Airbnb более года (13964), и мы можем графически отобразить потерянный доход в месяц в течение следующих 30, 60 и 90 дней, считая с того момента, когда были собраны данные (указано в начале статьи):
Этот график показывает очень печальное влияние covid-19 в Амстердаме. Хотя все мы знаем, что туристическая отрасль страдает, всегда сложно определить, насколько пандемия на них повлияла.
На этом графике показаны как реализованные, так и нереализованные убытки. Давайте разберемся, сколько именно хозяев Airbnb потеряли, и что они, скорее всего, потеряют в следующие 3 месяца.
Реализованный убыток
Чтобы рассчитать реализованный убыток (потерю дохода Airbnb, которая уже произошла), мы можем взглянуть на цифры за следующие 30 дней бронирования за февраль, март, апрель и май. Согласно наборам данных и нашим расчетам, мы получаем результаты:
Амстердамские хозяева Airbnb потеряли с февраля по май более 197 миллионов евро. В среднем это 14 517 евро на одного хозяина в Амстердаме.
Нереализованный убыток
Подсчитав разницу между потерянным доходом в мае и прогнозируемой потерей дохода на май, июнь и июль, мы получаем, что хосты все еще могут потерять почти 94 миллиона евро евро за июнь и Июль, что в среднем составляет 6 896,14 евро на одного хоста.
Экстраполяция результатов
Если мы рассмотрим хостов, которые были на Airbnb более года, в качестве выборки для всех хостов Airbnb в Амстердаме, мы можем экстраполировать полученные нами оценки и получить более реалистичную цифру того, сколько хосты Амстердама теряют в доходах из-за к пандемии.
Вначале мы подсчитали, что на Амстердамском Airbnb есть около 19 278 активных объявлений. Если мы умножим потерю дохода среднего хоста в нашей выборке на общее количество хостов в Амстердаме, мы получим цифру:
По оценкам, 280 миллионов евро реализованных убытков и 133 миллиона евро нереализованных убытков в течение следующих двух месяцев.
Что это значит для хозяев в Амстердаме?
Когда мы запрашиваем набор данных о том, сколько объявлений у хоста на Airbnb, мы обнаруживаем, что у большинства хостов (около 13 394 хоста) есть только одно объявление, и из этих 1952 хоста перечисляют отдельные комнаты. Это означает, что большинство хозяев, у которых есть только одно объявление (11 442 хозяина), перечисляют целые квартиры, которые, вероятно, либо покупаются в качестве инвестиций в дополнение к основному дому хозяев.
Почему это важно?
Когда хозяева инвестируют в недвижимость, учитывая высокую рентабельность предложения такого состояния на Airbnb, они, вероятно, закладывают в бюджет свои ипотечные платежи или арендную плату выше, чем они могли бы себе позволить, если бы Airbnb внезапно перестал быть вариантом. Сюда входят не только ежемесячные расходы, но и расходы на ремонт, качественную бытовую технику, мебель и отделку.
Это особенно беспокоит, если аренда не является основным домом хозяина, поскольку первоначальные расходы и риски, связанные с отделкой комнаты в вашей квартире и сдачей ее в аренду, когда это возможно, в качестве второстепенного источника дохода, значительно ниже, чем если брать 30 -годовая ипотека или подписание годовой аренды на весь вторичный дом с меблировкой и декорированием в соответствии со стандартами отеля.
Расчетная стоимость аренды Airbnbs
В жизни есть две определенные вещи: налоги и арендная плата . Хотя количество вакансий на Airbnb выросло на 6000% по сравнению с прошлым годом, Нидерланды не вводили никаких мер по замораживанию арендной платы для арендаторов во время кризиса с коронавирусом. Фактически, ежегодное повышение арендной платы, обычно производимое 1 июля, должно продолжаться беспрепятственно. Однако правительство согласилось приостановить выселение в случае, если семья потеряла свой основной доход.
Однако в большинстве случаев прибыль Airbnb не считается основным доходом в Нидерландах, а рассматриваемые дома Airbnb даже не являются основным местом проживания владельца, что крайне затрудняет возможность возможного выселения.
В другой моей статье Машинное обучение и реальное состояние я обучил модель случайного леса, которая предсказывает цены на аренду квартир в Амстердаме со средней точностью 94%. Почему бы не использовать его и в этом проекте, чтобы оценить, сколько эти хозяева, вероятно, платят за свои второстепенные дома на Airbnb? Мы предполагаем, что они арендуют эти дома вместо того, чтобы владеть ими, однако ипотека в Амстердаме обычно очень близка к цене аренды, если не даже ниже. Следовательно, наша оценка будет где-то между реалистичной и пессимистической, учитывая, что несколько хозяев могут владеть несколькими домами, не платя ни арендной платы, ни ипотеки. Это код для использования модели для прогнозов:
Прогнозы
После запроса набора данных только для хозяев, которые предлагают свои дома / квартиры целиком на Airbnb, модель рассчитала прогнозы аренды для более чем 10 тысяч объектов. Расчет маржи прибыли с использованием этого кода:
Мы получаем, что средняя норма прибыли в Амстердаме составляет около 182%, что означает, что хозяева почти вдвое увеличивают размер арендной платы, используя Airbnb. Это можно интерпретировать двояко: хозяева удваивают сумму, которую платят за аренду, или, если они владеют домом, Airbnb вдвое превышает доход, который хозяева получали бы, если бы вместо этого арендовали квартиру на местном рынке.
Однако, если Airbnb больше не подходит для этих хозяев (по крайней мере, в краткосрочной перспективе), какова их ежемесячная ответственность по выплатам по ипотеке или обязательствам по аренде? Если мы суммируем смету аренды Airbnb в этой выборке из 7 343, мы получим обязательства по аренде в размере почти 70 миллионов евро за последние 4 месяца (с февраля по май), когда хостинг Airbnb был строго ограничен. . В среднем это составляет около 7592,73 евро на хост.
Если мы экстраполируем еще раз для 15 352 хозяев, которые предлагают целую квартиру или дом на Airbnb, общая сумма ответственности увеличится до 145 миллионов евро. Настоящий вопрос сейчас заключается в том, есть ли у среднего хозяина Airbnb в Амстердаме минимум 7 592,73 евро в банке, который может служить буфером на протяжении всего этого кризиса. Если мы предположим, что туристический кризис продлится по крайней мере до конца июля (что подтверждается нашими данными о вакансиях на следующие 90 дней), эта ответственность возрастет примерно до 11 389 евро на одного хозяина . В противном случае хозяева могут столкнуться с серьезными проблемами из-за невыплаты ипотечных платежей или оплаты аренды и, как следствие, потерять свои инвестиции, усилия и сотрудничество с Airbnb.
Согласно статье Captain Finance за 2017 год, средняя голландская семья имеет сбережений в размере около 20 000 евро. Если предположить, что такое же соотношение можно сказать и о хозяевах Airbnb, а также о том, что они еще не потратили эти сбережения на владение или обновление своих Airbnb, то мы можем сделать вывод, что большинство хозяев Airbnb в Амстердаме могут прожить до конца июля.
Если средний лимит для хозяев составляет 20 000 евро, по нашим оценкам, у большинства хозяев Airbnb есть сбережения до середины ноября 2020 года. После этого маловероятно, что у хозяев будет достаточно денег в банке, чтобы продолжать выполнять ипотечные платежи и выполнять обязательства по аренде своих инвестиционных квартир и домов Airbnb.
Фонд Airbnb
Airbnb также объявил о создании фонда для помощи хозяевам Airbnb, которые потерпели множество отмен в период с мая по июнь, возместив среднему хозяину около 12,5% от того, что они получили бы. Это может стать спасением для хозяев и продлить время, в течение которого они могут прожить без бронирований.
Средняя потеря дохода за май и июнь составляет 10 541 евро на хост в Амстердаме. Если Airbnb вернет 12,5% от этой суммы, это будет 1317,62 евро на одного хозяина. По сравнению со средней оценкой аренды Airbnb в 1898 евро в месяц в Амстердаме для хозяев, которые перечисляют всю недвижимость, это дает им около 2/3 дополнительного месяца наличными, что расширяет нашу оценку до начала декабря.
Однако есть сообщения о том, что фонд Airbnb не очень полезен, и хозяева получают гораздо меньше возмещений, чем указано здесь, и неясно, как вместо этого рассчитываются выплаты фонда.
Так каков ответ? Выживет ли Airbnb?
Согласно оценкам, приведенным в этой статье, средний хозяин Airbnb в Амстердаме может дожить до середины ноября без каких-либо бронирований. Если пандемия будет препятствовать поездкам на большее время, вполне вероятно, что Airbnb безвозвратно потеряет большую часть своих хозяев, поскольку квартиры будут лишены права выкупа, а хозяева лишатся субаренды.
Также вполне возможно, что с негативным прогнозом Airbnb хозяева снова обратятся к местному рынку, чтобы арендовать свою квартиру на короткий срок, пока пандемия не закончится - так как до пандемии они могли бы заработать на Airbnb в два раза больше денег, чем арендовать амстердамцам. Однако сомнительно, может ли эта стратегия работать, учитывая, что многие из них потеряли работу, а многие другие опасаются потерять работу, а невозобновляемая временная аренда с жесткой датой окончания может оказаться неприемлемой. в их интересах на данный момент.
В краткосрочной перспективе для Airbnb могло бы быть выгодно, если бы его хозяева обратились к своим местным рынкам и арендовали свои квартиры на более длительные периоды времени, пока мир работает над тем, чтобы избавиться от этого кризиса, но из-за очень строгих законов об арендаторах в Нидерландах это Этим хостам будет очень сложно вернуться на платформу, когда это будет безопасно, что может быть так же плохо для Airbnb, как и безвозвратная потеря этих хостов по другим причинам.
С другой стороны, если хозяева решат оставаться вакантными до тех пор, пока пандемия не закончится, им придется штурмовать значительные потери своих сбережений и, возможно, рискнуть потерять свои квартиры, если люди не будут чувствовать себя в безопасности, отправляясь в космополитические города к концу года. год.
Вывод
Airbnb сможет выжить в Амстердаме, если их хозяева останутся лояльными и пандемия закончится до конца года. Ввиду новостей об испытаниях вакцин и ослаблении карантина в европейских странах, определенно есть место для оптимизма в отношении платформы. Однако даже при более мягких ограничениях может быть еще труднее точно определить, когда людям будет комфортно снова путешествовать в большие города как для туризма, так и для бизнеса. В любом случае, по нашим оценкам, хозяева Airbnb могут оставаться там несколько месяцев, но, возможно, этого недостаточно, чтобы снова увидеть рост туризма. Другие решения, такие как аренда квартир на местном рынке, должны быть взвешены хозяевами, чтобы они могли продлить свой жизненный цикл ровно настолько, чтобы количество бронирований снова выросло.
Удачи всем вам в эти нестабильные времена, и я искренне надеюсь, что мы все выйдем из них лучше, сильнее и мудрее. Спасибо за чтение.
